For å ikke gå på en økonomisk smell ved et entrepriseprosjekt, er det avgjørende at kontraktens frister for varsler og krav overholdes. Hvis fristene oversittes, kan man risikere å ikke få betalt for utført arbeid, noe som igjen kan være kritisk for prosjektets lønnsomhet. Nedenfor ser vi nærmere på de strenge varslingsfristene etter NS 8405 og NS 8407. Disse bør alle parter involvert i et entrepriseprosjekt ha i fingerspissene.
Preklusive frister – hva betyr det for deg?
Etter NS 8405 (tilpasset utførelsesentrepriser) og NS 8407 (tilpasset totalentrepriser) er fristene «preklusive». Dette innebærer at et krav vil gå tapt dersom man ikke overholder fristene. Dette i motsetning til reglene i NS 8406 (forenklet versjon av NS 8405). Her er ikke fristene preklusive, men etter den ulovfestede passivitetslæren kan kravet likevel gå tapt som følge av at man forholder seg passiv.
Hva må varsles – og når?
Etter NS 8405 og NS 8407 skal det varsles om alle endringer fra det avtalte som kan få betydning for fremdrift eller kostnader i prosjektet, for eksempel entreprenørens krav på tillegg i byggetid (varsel om fristforlengelse) eller krav om høyere vederlag enn det som opprinnelig var avtalt (varsel om vederlagsjustering).
Noen ganger kan en entreprenør være i tvil om arbeidet vil utgjøre en endring. I slike tilfeller er det generelt bedre å varsle en gang for mye enn en gang for lite. Dersom det ikke varsles, og forholdet viser seg å utgjøre en endring, kan entreprenørens krav om tilleggsvederlag for arbeidet være tapt som følge av manglende varsel.
BEHOV FOR JURIDISK BISTAND I FORBINDELSE MED ENTREPRISEKONTRAKT?
Våre advokater hjelper deg gjerne.
4. «Uten ugrunnet opphold» – hvor raskt må du handle?
Etter NS 8405 og NS 8407 skal endringene varsles «uten ugrunnet opphold». Denne fristen må i utgangspunktet vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Det er likevel viktig å merke seg at fristen praktiseres svært strengt, og det bør i praksis være en begrunnelse for tiden man venter på å sende et varsel. I praksis snakker vi om at man kun har noen få dager på seg.
Det er med andre ord sjelden tid til å finregne på antall dager som trengs i en forlenget frist eller kravets størrelse i kroner. Av denne grunn er det alltid bedre å få varslet raskt slik at fristen overholdes og heller følge opp med et mer spesifikt varsel som presiserer kravet nærmere.
Til sammenlikning er det mildere frister etter NS 8406, der det skal varsles «innen rimelig tid». Dette er fortsatt en frist som krever at man må reagere forholdsvis raskt, men man kan etter omstendighetene ha alt fra 1–2 uker til et par måneder på seg.
Byggherrens svarplikt – frister og konsekvenser
Så snart byggherren har mottatt et varsel om fristforlengelse eller vederlagsjustering, løper en ny frist for byggherren til å fremme sine eventuelle innsigelser. Etter NS 8405 og NS 8407 er også denne fristen «uten ugrunnet opphold».
Byggherrens svarfrist beregnes på samme måte som for entreprenørens varslingsfrist, men det kan også være satt en konkret frist fra entreprenøren sin side. Da er det i tilfelle denne fristen som gjelder, forutsatt at den ikke er urimelig kort. Oversittes entreprenørens frist, vil muligheten til å fremme innsigelser gå tapt. Videre vil manglende svar anses som en aksept av kravet.
Kontravarsling – en viktig sikkerhetsmekanisme
NS 8405 og NS 8407 har en annen viktig bestemmelse om at den av partene som mener at den andre har varslet eller gitt sitt svar for sent, må varsle om dette «uten ugrunnet opphold». Dette kalles gjerne for kontravarsling. Dersom man ikke gir et slikt kontravarsel, skal det opprinnelige varselet eller svaret være ansett for å være fremsatt i tide, selv om fristene i utgangspunktet skulle være oversittet.
Formkrav til varsler – unngå ugyldige krav
For at et varsel skal være gyldig etter NS-standardene er det viktig at også formkravene følges. Etter NS 8405 og NS 8407 skal varsler og krav fremsettes «skriftlig». Varselet må sendes til den som er oppgitt i kontrakten som avtalepartens kontaktperson og til den oppgitte adresse / e-postadresse.
idere bør varselet være tydelig på hva man krever. Dersom en entreprenør skriver: «Ting er ikke klart på byggeplassen så vi avventer til neste uke», kan byggherren protestere på at dette tilfredsstiller som varsel om fristforlengelse eller vederlagsjustering.
Oppsummering: Hvordan sikre at fristene overholdes i et entrepriseprosjekt?
Gjennomgangen over viser at NS 8405 og NS 8407 har en runddans av frister for varsler og krav som kontinuerlig må overvåkes. Dersom din bedrift ikke har etablert slike rutiner, bistår vi gjerne med dette. Alternativt kan man vurdere å benytte kontrakten NS 8406 som ikke har de samme strenge fristene som NS 8405 og NS 8407.
BEHOV FOR JURIDISK BISTAND I FORBINDELSE MED ENTREPRISEKONTRAKT?
Våre advokater hjelper deg gjerne.
