Skal du investere i eiendom privat eller via selskap?

Eiendom har lenge vært et attraktivt investeringsobjekt i Norge, på grunn av en historisk sett stabil prisvekst og gunstige skatteregler. Et sentralt spørsmål for investorer er imidlertid om de bør eie eiendom privat eller gjennom et aksjeselskap (AS). Valget mellom disse to eierformene avhenger av flere faktorer, inkludert skatteforhold, finansiering, administrasjon og investeringshorisont.

Eie eiendom privat

Hovedregelen er at utleie av eiendom bør organiseres privat, spesielt når det er snakk om en begrenset mengde utleieenheter. Med enhet menes som hovedregel det som kan tjene som selvstendig boenhet. Privatpersoner kan altså i utgangpunktet leie ut inntil fire enheter uten at det regnes som næringsvirksomhet. Leieinntektene beskattes da som kapitalinntekt med en skattesats på 22 %.

Dersom du overstiger fire utleieenheter, vil virksomheten normalt anses som næringsvirksomhet. Dette medfører at inntektene kan bli gjenstand for næringsbeskatning, og det vil være mer hensiktsmessig å organisere eierskapet gjennom et AS. Dette kan gjøres ved innkjøp av enhet nummer fem.  

Vær klar over at grensen på fem utleieenheter kun er et utgangspunkt og at myndighetene har anledning til å foreta en skjønnsmessig vurdering av utleiens omfang uavhengig av antall utleide enheter. Kjernen i vurderingen er om utleieaktivitetens omfang tilsier at det er å anse som virksomhet.  Kortidsutleie i form av AirBnB er et eksempel på at så lite som to utleieenheter anses som virksomhet og beskattes deretter. 

Les også: Eierstruktur—Aksjer eller direkte eiendomskjøp?

Fordeler ved å eie eiendom privat:

• Lavere skatt på leieinntekter (22 % kapitalinntekt)
• Mulighet for gunstigere rentevilkår på boliglån sammenlignet med bedriftslån
• Enklere administrasjon uten krav til regnskapsføring og rapportering
• Fleksibilitet dersom du kun har få utleieobjekter

Ulemper ved privat eie:

• Begrensning på antall utleieenheter (fire) før det regnes som næringsvirksomhet
• Leieinntektene kan ikke reinvesteres uten beskatning
• Begrenset mulighet for skatteplanlegging og skjerming av overskudd

Eie eiendom gjennom AS

Dersom du ønsker å investere i flere utleieenheter, eller planlegger å reinvestere inntektene dine, kan det være fordelaktig å organisere eierskapet gjennom et AS. Et AS betaler 22 % selskapsskatt på overskuddet, men gir samtidig mulighet for reinvestering uten umiddelbar beskatning. Om du imidlertid ønsker penger ut på privat hånd (til forbruk mv) så utløser dette utbytteskatt på 37,8 %. Dette kommer i tillegg til de allerede betalte 22 %.  

En populær struktur er å organisere investeringene gjennom et holdingselskap. Dette innebærer at et holdingselskap eier et eiendomsselskap som igjen eier selve eiendommene. Overskudd fra andre selskaper kan da overføres skattefritt gjennom fritaksmetoden til eiendomsselskapet.  

Fordeler ved å eie eiendom gjennom AS:

• Mulighet for å eie flere enn fire utleieenheter
• Mulighet for å reinvestere overskudd uten beskatning
• Bedre beskyttelse mot personlig ansvar (begrenset ansvar i AS)
• Skattefri overføring av overskudd (konserbidrag/utbytte) mellom selskaper i en holdingsstruktur

Ulemper ved å eie eiendom gjennom AS:

• Høyere administrasjonskostnader (krav til regnskap, revisjon og rapportering)
• Utbytte til privatpersoner utløser utbytteskatt (37,8 %)
• Bedriftslån kan ha dårligere rentevilkår enn boliglån for privatpersoner

Les også: Eiendomsskatt—Hva, hvordan og hvor mye for bolig og næringseiendom?

Oppsummering – Hvilken eiendomsinvestering passer for deg?

Dersom du planlegger å kun eie inntil 4 utleieboliger o er privat eie mest gunstig, ettersom skattlegging av overskudd og gevinst kun skattlegges med 22% skatt.

Dersom du vil investere i flere utleieboliger, eller har overskudd fra andre selskaper som du vil reinvestere i eiendom, tilsier praksis at eiendomsforvaltningen din er og betrakter som næring.

Husk også på uttaksskatt! Dersom du eier eiendom gjennom et eget eiendomsselskap, må ikke disse uten videre tas ut til deg privat på et senere tidspunkt, da dette kan utløse betydelig uttaksskatt.

Gjennomgangen over er holdt forholdsvis enkel, uten å se på alle forhold og forskjeller ved de to eierstrukturene. Herunder trekkes det frem eventuelle renter som kan være gunstigere for privatpersoner enn AS, men at lånegrad kan være mer fleksibel for AS enn privatpersoner. Det er også administrative kostnader ved å ha et AS, herunder regnskap og bokføringsplikter mv, som bør hensyntas i totalvurderingen.   Våre advokater står klar til å vurdere din sak konkret og bistå i vurderingsfasen.