Hva er egentlig forskjellen på å om selskapet ditt investerer direkte i eiendom, i stedet for å erverve aksjene i et eiendomsselskap? Hva er fordelene for deg som næringsdrivende? I denne bloggen vil vi belyse fordeler og ulemper ved de to forskjellige eierstrukturene
Er du privatperson, og lurer på om du skal investere i eiendom privat eller opprette et eget selskap som kjøper eiendom, så er denne bloggen også nyttig for deg.
Direkte kjøp av eiendom vs. kjøp av aksjer i et eiendomsselskap
Ved et aksjeselskaps direkte kjøp av eiendom overføres hjemmel til eiendommen fra selger til kjøper (selskapet). Alternativt kan kjøper overta eiendommen indirekte ved å kjøpe aksjene i et eiendomsselskap. I sistnevnte tilfelle forblir eiendommen i samme juridiske enhet, mens aksjene skifter eier. Dette innebærer at transaksjonen reguleres av en aksjekjøpsavtale snarere enn en ordinær kjøpekontrakt og skjøte.
Kjøpesum og verdsettelse
Ved direkte kjøp av eiendom fastsettes kjøpesummen basert på eiendommens verdi, og kjøper må betale dokumentavgift på 2,5 % av salgsverdien ved tinglysing. Unntaket er nyoppførte bygg ved førstegangssalg, hvor dokumentavgiften kun beregnes av tomteverdien.
Kjøpesum = Eiendomsverdi + dokumentavgift
Ved kjøp av et eiendomsselskap tar kjøpesummen utgangspunkt i eiendommens verdi, med tillegg for øvrige eiendeler og fratrekk for selskapets gjeld. Det gjøres også et fradrag knyttet til eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag for å balansere skatteulempene ved aksjekjøp fremfor direkte eiendomskjøp. Det kan også tenkes andre fradrag og tillegg ved beregningen av kjøpesum, men for den generelle fremstillingens del, forholder vi oss til følgende:
Kjøpesum = Eiendomsverdi + bankinnskudd + fordringer – gjeld - skatterabatt
Skatterabatt – hvordan og hvorfor?
En sentral faktor i forhandlingene ved aksjekjøp er skatterabatten. Kjøper ønsker denne rabatten så høy som mulig, mens selger ønsker den lavest mulig. Typisk ligger denne rabatten på 8-10 %.
Skatterabatt må avtales for at det skal gjøres fradrag for dette. Dette følger ikke av bakgrunnsretten.
Ved kjøp av aksjer, og ikke eiendom direkte, forblir skatteposisjonen, herunder de nedskrevne saldoverdiene som før i målselskapet. Skattemessig saldoverdi på eiendommen er ofte lavere enn hva eiendomsverdien er, nettopp fordi målselskapet har eid eiendommen over lang tid, og gjennomført avskrivinger løpende, samtidig som verdien av eiendommen har økt. Hadde man imidlertid kjøpt eiendommen direkte (altså ikke gjennom aksjer), ville man på sett og vis startet på nytt. Kjøper hadde da fått dagens faktiske eiendomsverdi som den skattemessige inngangsverdien. Altså hadde skatteregningen blitt lavere, ved at det er et mindre skattbart resultat. Dette er en ulempe ved kjøp av aksjer, som søkes kompensert gjennom skatterabatten.
Les også: Eiendomsskatt: Hva, hvordan og hvor mye for bolig og næringseiendom?
Hvordan beregnes skatterabatten?
Skatterabatten fastsettes ofte som en prosentsats (for eksempel 8-10 %) av differansen mellom:
- Den avtalte eiendomsverdien fratrukket en omforent tomteverdi (for eksempel 30 % av eiendomsverdien).
- Skattemessig avskrivningsgrunnlag for eiendommen.
Avskrivninger – betydning ved eiendomskjøp
Ved direkte kjøp av eiendom kan kjøper videreføre eiendommens skattemessige avskrivningsgrunnlag, noe som kan gi skattefordeler. Avskrivninger beregnes basert på eiendommens bygningsverdi og fordeles over tid etter gjeldende satser.
Ved aksjekjøp videreføres ikke avskrivningsgrunnlaget på samme måte. Dette kan redusere kjøpers mulighet til å utnytte skattemessige avskrivninger, noe som ofte kompenseres gjennom skatterabatten nevnt over.
Hvilken eierstruktur skal du velge - dette bør du gjøre før du investerer i eiendom
Før selskapet ditt investerer i eiendom er det lurt å være obs på hvilken eierstruktur som er aktuelt. Dersom du erverver aksjer i et eiendomsselskap er det viktig å sørge for at skatterabatt blir avtalt og at gjeldsovertakelse blir hensyntatt. Er du usikker på hva som er riktig struktur for deg? Ikke nøl med å ta kontakt!
