Manglende brukstillatelse og ferdigattest? Slik løser du det

Har du som entreprenør opplevd at prosjektet nærmer seg ferdigstillelse, men at papirarbeidet står i veien for overtakelse og sluttoppgjør? For både deg og oppdragsgiveren er en midlertidig brukstillatelse eller en ferdigattest avgjørende for at prosjektet skal kunne tas lovlig i bruk og avsluttes på en ryddig måte. Nedenfor får du en oversikt over hvilke rettigheter og plikter du har som entreprenør, samt hva du bør passe på når sluttdato nærmer seg.

Hva er midlertidig brukstillatelse?

En midlertidig brukstillatelse gir oppdragsgiveren lov til å ta i bruk boligen/ bygget mens siste rest av arbeidet fortsatt pågår, så lenge det kun gjenstår arbeid som ikke truer sikkerhet og helse. Dette kan være gunstig hvis innvendige arbeider er ferdige, men utvendige detaljer eller tilhørende bygg (f.eks. garasje) gjenstår. Brukstillatelsen er tidsbegrenset, så du som entreprenør må sluttføre og søke om ferdigattest innen fristen utløper – eller håper at kommunen kan gi fristforlengelse.

Hva er ferdigattest?

Ferdigattest er en bekreftelse fra kommunen på at prosjektet er fullført i samsvar med tillatelsen som ble gitt. Denne utstedes basert på dokumentasjon som samsvarserklæringer fra deg og eventuelle andre entreprenører. Ifølge plan- og bygningsloven skal det foreligge ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak når arbeidene er avsluttet. For oppdragsgiveren betyr ferdigattesten at bygget er offisielt klart til lovlig bruk.

Kan du holde tilbake dokumentasjon i et byggeprosjekt?

Dersom kunden ikke betaler som avtalt, og dette skjer uten at det finnes en gyldig grunn for betalingsstans, kan du som entreprenør stanse arbeidet – inkludert arbeidet med nødvendig sluttdokumentasjon. Før du gjør dette, må du sende et varsel om stans av arbeidet og gi oppdragsgiveren en rimelig frist til å betale. Er betalingen fortsatt ikke i orden når fristen løper ut, har du rett til å holde igjen videre arbeid med dokumentasjonen, noe som også hindrer at det kan søkes om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest.

Vær oppmerksom på: Dersom kunden faktisk har en berettiget grunn til å holde tilbake betaling, skal ikke dette regnes som betalingsmislighold. I så fall risikerer du selv å pådra deg forsinkelsesansvar, herunder dagmulkt, hvis du stans¬er dokumentasjonsarbeidet uten grunnlag.

Videre: Les alltid gjennom en eventuell kontrakt, da dette kan være regulert ulikt i ulike kontrakter. Det kan også være ulikt regulert i relevant lovverk som håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova.

Kan kunden holde tilbake betaling i et byggeprosjekt?

Når du som entreprenør ikke leverer avtalt sluttprodukt eller nødvendig dokumentasjon i tide, vil det normalt anses som en mangel. Da kan din kunde – også helt lovlig – holde tilbake deler av betalingen for å sikre seg mot kostnader som følger av feilen eller mangelen. Selv om dette kan oppleves krevende for deg, er det altså hjemlet i lovverket at oppdragsgiveren ikke trenger å betale hele beløpet før alt er i henhold til kontrakten og kravene.

Hvem har rett: Entreprenør eller oppdragsgiver?

Det enkleste svaret er at det absolutte fasitsvaret sjelden finnes: Du må vurdere den konkrete kontrakten og sakens faktum. Oppdragsgiveren kan ha rett til å holde tilbake vederlaget hvis du er forsinket med å levere ferdig prosjekt, mens du kan ha rett til å stanse arbeidet eller holde tilbake dokumentasjon hvis oppdragsgiveren holder urettmessig tilbake betaling.

Les også: Velg riktig NS-kontrakt til ditt entrepriseprosjekt

I en sak for Borgarting lagmannsrett (LB-2017-53899) fra 2017 hadde entreprenøren sørget for midlertidig brukstillatelse, men unnlatt å ferdigstille hele prosjektet og søke om ferdigattest. Lagmannsretten ga oppdragsgiveren medhold i å holde tilbake 50 000 kroner på grunn av manglende ferdigattest.

Slik håndterer du en slik situasjon:

1. Ha tydelig oversikt: Sørg for å vite nøyaktig hvilke arbeider som må ferdigstilles og hvilke dokumenter som trengs for å søke om midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Jo bedre kontroll du har, desto enklere unngår du misforståelser og konflikter underveis.
2. Send varsler ved betalingsmislighold: Gi klare frister og sørg for at alt er skriftlig dokumentert når du vurderer å stanse arbeidene eller holde tilbake din del av dokumentasjon knyttet til ferdigstillelse.
3. Vurder om forbrukerens tilbakehold er berettiget: En ting er at forbrukeren ikke betaler, men noe annet er om dette er berettiget. Gjør en grundig vurdering før du stanser dokumentasjonsarbeider, slik at du ikke unødig pådrar deg erstatnings- og dagmulktsansvar.
4. Dokumenter alle forhold: Uansett om du mener du har retten på din side eller ikke, bør du sørge for å ha dokumentasjon på all dialog; varselbrev og dialog rundt eventuelle tilleggsarbeider, fristforlengelser og eventuelle mangler. Man kommer alltid lengst med skriftlighet (SMS og e-post er også skriftlig).

Les også: Unngå økonomisk tap—Strenge varslingsfrister i NS 8405 og NS8407

Konklusjon: Slik løser du manglende brukstillatelse og ferdigattest

Du har gode rettighetene etter håndverkertjenesteloven og bustadoppføringslova – du kan holde tilbake dokumentasjon ved betalingsmislighold. Du må imidlertid forsikre deg om at kundens tilbakehold av penger ikke er berettiget før du tar en slik beslutning.

Oppdragsgiveren kan etter bustadoppføringslova § 46 kreve at bygget er klart til lovlig bruk og at det er gitt nødvendige tillatelser før han plikter å betale sluttoppgjøret. Byggesaker er sjeldent svart-hvitt – man må alltid se på kontrakten og det faktiske hendelsesforløpet for å avgjøre hvem som til slutt sitter med ansvaret.

Ved å ta aktive grep tidlig i prosessen, sørge for gode rutiner for dokumentasjon og varsling, og følge opp eventuelle forsinkelser grundig, stiller du langt sterkere når prosjektet går mot overtakelse. 
Vårt entrepriseteam kan hjelpe med å vurdere din rettsstilling. Ta kontakt for en uforpliktende samtale!