I en nylig publisert bindende forhåndsuttalelse (BFU) fra Skattedirektoratet fikk vi innsyn i hva som skal til for at eiendomsutvikling går fra passiv kapitalforvaltning til virksomhet i skattemessig forstand. Sitter du på en større tomt, eller eiendom og vurderer utvikling av denne? Da bør du få med deg denne vurderingen – det kan ha overføringsverdi for hvordan gevinsten din blir beskattet.
Spørsmålet Skattedirektoratet tok stilling til, var hvorvidt gevinsten etter eiendomsprosjektet skulle anses som virksomhetsinntekt etter skatteloven § 5-30 eller som kapitalinntekt etter lovens § 5-20.
Kort om sakens bakgrunn og faktum
To søsken arvet i 2022 en eiendom på 2 dekar med enebolig og garasje. Verdivurderingen var på 24 millioner kroner. Eierne ønsket å utvikle eiendommen ved å fradele denne i tre separate parseller, med følgende plan:
- Tomt på 363 kvm som skulle selges til nabo.
- En ny enebolig på 800 kvm tomt skulle bygges og selges.
- Den opprinnelige boligen skulle overflateoppusses og selges sammen med resterende tomt på 900 kvm.
Prosjektet var planlagt gjennomført over flere år, forutsatt nødvendige godkjenninger fra aktuelle myndigheter. Totalt ble arbeidsmengden for å gjennomføre prosjektet, anslått til 61,5 månedsverk.
Skatteetatens vurdering: Kapitalinntekt eller virksomhetsinntekt?
Det avgjørende spørsmålet som direktoratet tok utgangspunkt i, var om den planlagte aktiviteten måtte regnes som virksomhet etter skatteloven § 5-30, eller som kapitalinntekt etter § 5-20. Virksomhet er ikke legaldefinert, men det er lagt til grunn i retts- og ligningspraksis at det forutsetter en viss varighet og omfang som er egnet til å gi overskudd og som drives for skattyters regning og risiko.
Skattedirektoratet så særlig på:
- Omfang og varighet: Aktiviteten startet i 2022 og ventes å pågå til minst 2026. Det ble anslått over fem års heltidsarbeid.
- Overskuddsevne: Forventet salgssum på 30–40 millioner kroner tilsier et økonomisk motiv.
- Eierens risiko og regning: Eierne gjennomfører prosessen selv og står økonomisk ansvarlig, selv om entreprenører og eiendomsmeglere benyttes.
- Helhetsvurdering: Aktiviteten ble ikke vurdert isolert – det ble sett på som én samlet prosess.
Tidligere praksis støtter vurderingen
Det følger av Skatte-ABC punkt. V-9-3.4.8 at «Prosjektering og oppføring av ett eller flere bygg for egen regning og risiko med tanke på videresalg [ofte vil] medføre aktivitet av et slikt omfang og varighet at kravet til virksomhet er oppfylt.»
Skattedirektoratet viste til tidligere rettspraksis, herunder Rt. 1967/1570 hvor Høyesterett uttalte at det ved oppføring og salg av to tremannsboliger var å anse som virksomhet og at dette var «en aktivitet som går langt ut over en vanlig kapitalanbringelse».
Direktoratet oppstiller ingen nedre grense for hva som anses som virksomhet, men det avgjørende er om aktiviteten er å anse som «adskillig» mer omfattende enn et vanlig salg som sådan.
Et interessant eksempel er dommen fra Agder lagmannsrett i 2009, hvor oppføring og salg av én fritidsbolig ble vurdert som virksomhet. Selv uten organisert selskapsstruktur, la retten vekt på omfanget og den næringspregede tilnærmingen, og at grunneier i nevnte sak hadde kompetanse og nettverk fra separat virksomhet, selv om han angivelig ikke ble identifisert med sin separate virksomhet (aksjeselskap som drev med hytteoppføring).
Hva betyr dette for deg?
Har du eiendom og planlegger å:
- Fradele tomt(er)
- Bygge ny bolig
- Oppgradere eksisterende bolig
- Selge én eller flere deler med gevinst
…må du vurdere om dette samlet sett utgjør virksomhet. Dersom planlagt prosjektering er å regne som næringsinntekt, vil skattebelastningen være høyere enn om det er å regne som kapitalinntekt som skattlegges med 22 %. Næringsinntekt vil imidlertid skattlegges med tillegg av trygdeavgift, trinnskatt og eventuell toppskatt som blir klart høyere enn 22 %. Det er derfor viktig å ha et bevisst forhold til hvorvidt det planlagte prosjektet man skal gjennomføre, vil overstige terskelen for næringsinntekt, da skatten vil bli betydelig høyere enn om prosjektet er av mindre omfang og kan regnes som kapitalinntekt. .
Oppsummering og anbefaling
Skattedirektoratet konkluderte klart: Når prosjektering, deling, bygging og salg gjennomføres for egen regning og risiko – og aktiviteten har omfang og varighet som her – da er det virksomhet. Gevinsten ble skattlagt som næringsinntekt, ikke kapitalinntekt.
Ønsker du hjelp til vurdering av skatterettslige konsekvenser av eiendomsutvikling? Ta kontakt med oss – vi hjelper deg med alt fra strategisk planlegging til skatteoptimalisering.
