Når en entreprenør (utbygger) skal føre opp bolig for en forbruker, reguleres avtalen av bustadoppføringslova. I denne sammenhengen er det avgjørende å vite når utbygger kan avvise et mangelskrav som er fremsatt for sent, eller som er foreldet.
Reglene om reklamasjon og foreldelse er to selvstendige sett med varslingsregler som må vurderes hver for seg. Derfor kan et krav være tapt på grunn av for sen reklamasjon, selv om det formelt sett ikke er foreldet. Tilsvarende kan et krav være foreldet selv om forbrukeren har reklamert i tide. Dette innebærer at utbygger må undersøke begge regelsettene grundig før vedkommende avviser et mangelskrav.
La oss se nærmere på forskjellene og hvordan du skal håndtere en reklamasjon i byggeprosjektet.
En reklamasjon er et varsel fra forbruker til utbygger, der forbrukeren beskriver mangelen som påberopes, for eksempel lekkasje på kjøkkenet eller knirk i parketten. Generell misnøye uten konkret beskrivelse av hva mangelen går ut på, er ikke nok. Ifølge bustadoppføringslova er det ingen formkrav til selve reklamasjonen; den kan gis både muntlig og skriftlig. Adressat er alltid utbygger, som også har forsendelsesrisikoen.
Flere ulike lover kan være relevante for byggeprosjekter og eiendomssalg. Kort oppsummert gjelder:
Felles for disse lovene er at de er ufravikelige i forbrukerforhold, slik at man ikke kan avtale dårligere vilkår for forbrukeren enn det loven selv krever.
Om en mangel skal kunne gjøres gjeldende, må forbrukeren gi melding innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget (relativ reklamasjonsfrist).
Hva som er rimelig, må vurderes i den enkelte sak. For synbare mangler som viser seg på overtakelsesforretningen må forbrukeren varsle om snarest mulig og senest innen få dager. Dette gjelder også for eventuelle senere befaringer, som for eksempel ved ettårs-befaringer som partene måtte ha avtalt. For skjulte mangler vil reklamasjonsfristen være noe lengre.
Selv et ellers godt begrunnet krav kan gå tapt dersom det reklameres for sent.
Uansett løper det en absolutt frist på fem år fra ferdigstillelse eller overtakelse. Forbrukeren kan ikke reklamere på en mangel etter at femårsfristen er utløpt, uansett om han eller hun var i god tro. For å være i tide, må både den relative og den absolutte fristen oppfylles.
Det betyr at dersom forbrukeren ikke reklamerer innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget, kan ikke forbrukeren påberope at det er reklamert innen femårsfristen. På samme måte vil et mangelskrav være tapt selv om forbrukeren reklamerer innen rimelig tid, dersom reklamasjonen først skjer etter utløpet av femårsfristen.
Les også: Velg riktig NS-kontrakt til ditt entrepriseprosjekt
Foreldelseslovens regler er selvstendige og må vurderes i tillegg til reklamasjonsreglene. Et mangelskrav foreldes normalt etter tre år, regnet fra overtakelsen. At mangelen var skjult eller vanskelig å oppdage, er ikke avgjørende for selve friststarten. Likevel har forbrukeren rett på en tilleggsfrist på inntil ett år hvis selve mangelen først oppdages sent (skjult mangel), jf. foreldelsesloven § 10.
Dersom forbrukeren ønsker å avbryte foreldelsesfristen, må det enten tas rettslige skritt (forliksklage eller stevning), eller entreprenøren må erkjenne kravet. Hvis kravet er foreldet, mister forbrukeren retten til oppfyllelse.
En erkjennelse baserer seg på en tolkning av utbyggerens egen atferd, enten i form av hans uttalelser eller gjennom sine handlinger. Dersom utbyggeren har uttalt seg om mangelskravet, vil en eventuell erkjennelse bero på en konkret vurdering av uttalelsen og situasjonen den ble gitt i. Har utbyggeren foretatt en handling, vil erkjennelse kunne foreligge dersom utbyggeren eksempelvis har foretatt utbedring av mangelen. For å unngå at uttalelser eller handlinger skal anses som en erkjennelse må utbyggeren gjøre det klart for forbrukeren at utbedringen ikke innebærer en erkjennelse av ansvar, men gjøres av andre årsaker.
Dersom et mangelskrav er foreldet mister forbrukeren sin rett til oppfyllelse, jf. foreldelsesloven § 24.
Les også: Derfor er formell overtaksele viktig for deg som entreprenør
I tilfeller hvor mangelskravet er fremsatt for sent eller foreldet, kan du som utbygger avvise kravet. Du slipper da å forholde deg til om det faktisk foreligger en mangel eller ikke.
Det er viktig å gi beskjed med en gang dersom du mistenker at kravet er fremsatt for sent eller er foreldet.
Hvis du som utbygger mener at kravet er fremsatt for sent eller foreldet, kan du avvise det uten å ta stilling til om det faktisk foreligger en mangel. Vær oppmerksom på at dersom du går inn i en diskusjon eller starter utbedring av forholdet uten forbehold, kan du bli ansett for å ha akseptert at reklamasjonen var rettidig.
For å unngå at en nærmere undersøkelse tolkes som en erkjennelse, kan du legge inn et forbehold, for eksempel:
«Det tas forbehold om å avvise kravet dersom det ikke er reklamert rettidig.»
På den måten beholder du retten til å avvise kravet senere om det viser seg at det faktisk er fremsatt for sent.
Les også: Manglende brukstillatelse og ferdigattest i byggeprosjektet. Slik løser du det
Mistenker du at mangelskravet er bortfalt som følge av for sen reklamasjon eller er foreldet? Er du usikker på hvordan du bør gå frem, eller hvilke fallgruver du må være oppmerksom på ved en avvisning? Vi i advokatfirmaet Magnus Legal foretar en rask vurdering av saken din, og gir deg konkrete råd om du har en sak å gå videre med og eventuelt hvordan du bør gå frem.