Valg av entreprisekontrakt er avgjørende for en tydelig risikofordeling, kostnadskontroll og for å unngå tvister. Bygg- og anleggsbransjen i Norge baserer seg i stor grad på standardiserte NS-kontrakter, som er utformet for å regulere ulike entreprisemodeller og leveranser. For å velge riktig kontrakt må man forstå hvordan de ulike modellene fungerer. La oss se på dette her.
Før vi går nærmere inn på de ulike NS-kontraktene, er det viktig å forstå forskjellen på de to hovedtypene av entreprisemodellene i Norge, som er en nøkkel til å velge riktig kontrakt:
Disse modellene har ulik ansvarsfordeling mellom byggherre og entreprenør. I en utførelsesentreprise er byggherren ansvarlig for prosjekteringen, inkludert beskrivelser, tegninger og spesifikasjoner, mens entreprenøren utfører arbeidet basert på prosjekteringen. I en totalentreprise er entreprenøren ansvarlig for både prosjekteringen og utførelsen.
Når du skal velge riktig NS-kontrakt, er det avgjørende å først identifisere om prosjektet er en utførelsesentreprise eller en totalentreprise. Dette legger grunnlaget for hvilken kontraktsstandard som passer best.
I Norge har profesjonelle parter frihet til å velge det kontraktsformular de selv ønsker. I bygg- og anleggsbransjen er det likevel lang tradisjon for å bruke standardkontraktene som er utviklet av Norsk Standard i samarbeid med eksperter fra bygg- og anleggsbransjen. Disse er utformet for å sikre balanserte rettigheter og plikter for byggherre og entreprenør.
Fordi entreprisekontrakter består av flere dokumenter – fra kontraktsvilkår til spesifikasjoner – er det viktig å velge riktig standard. Nedenfor gjennomgår vi de vanligste NS-kontraktene og deres bruksområder. Disse dokumentene utarbeides vanligvis over tid, og det er en viss risiko for konflikt mellom de ulike dokumentene. Derfor er det viktig med en grundig og systematisk gjennomgang av kontrakten for å sikre tydeligere rettigheter og forpliktelser.
NS 8405 er den mest brukte standarden for større bygge- og anleggsprosjekter i Norge. Denne standarden anbefales generelt der byggherren skal stå for det vesentlige av prosjekteringen, og entreprenøren står for utførelsen på grunnlag av prosjekteringen (utførelsesentreprise).
Det er viktig å merke seg at NS 8405 inneholder strenge varslingsregler som må overholdes underveis i prosjektet. Både byggherren og entreprenøren har korte tidsfrister å forholde seg til, typisk noen få dager. Dersom fristene ikke overholdes, vil det normalt føre til at krav tapes (for eksempel krav om vederlagsjustering). Dette kan påvirke lønnsomheten i prosjektet negativt.
Å inngå en entreprisekontrakt etter NS 8405, uten å kjenne til de strenge fristene og kunne overholde disse, utgjør derfor en betydelig risiko.
NS 8406 er en forenklet versjon av NS 8405 som brukes for mindre byggeprosjekter der det er en utførelsesentreprise. NS 8406 skiller seg fra NS 8405 ved at det ikke er like strenge varslingsregler og frister. Krav kan likevel gå tapt, men det skal mer til enn etter NS 8405.
NS 8407 er skreddersydd for totalentrepriser, der totalentreprenøren påtar seg hele eller vesentlige deler av prosjekteringen og utførelsen. Totalentreprenøren vil med andre ord ha det overordnede ansvaret for prosjektet innenfor kontraktens rammer.
Byggherren vil imidlertid ofte stille krav til funksjoner, metoder og materialer, og utgangspunktet er at byggherren bærer ansvaret for egne valg. Entreprenøren har på sin side likevel en generell plikt til å kontrollere disse valgene.
I likhet med NS 8405 fastsetter NS 8407 også strenge regler for varsling med korte tidsfrister.
Les også: Unngå økonomisk tap: Strenge varslingsfrister i NS 8405 og NS 8407
Når hovedentreprenøren har valgt riktig NS-kontrakt, må krav og forpliktelser videreføres til underentreprenørene. Standard Norge har derfor utviklet egne underentreprisekontrakter, som vi ser nærmere på her. Standard Norge har derfor utviklet følgende NS-standarder tilpasset underentrepriser: NS 8415, NS 8416 og NS 8417. Som navnet tilsier, er disse standardene tilpasset underentrepriser der hovedentreprisen reguleres av NS 8405, NS 8406 og NS 8407.
Husk at eventuelle endringer i standarden som benyttes med byggherren, bør tas høyde for i kontrakten som brukes med underentreprenøren. En systematisk gjennomgang av kontraktsforpliktelsene i kontraktskjeden er viktig for å forskyve ansvar og risiko nedover i kontraktskjeden.
NS 3420 brukes ofte sammen med de ovennevnte NS-kontraktene for å gi spesifikasjonstekst med beskrivelser, krav og mengdelister for materialer som skal brukes og utførelse av byggearbeidene, inkludert tekniske installasjoner.
Dette er en standard som er svært viktig for byggeprosjekter, ettersom spesifikasjonene og beskrivelsene er avgjørende for å sikre klarhet i de avtalte leveransene. Vår erfaring viser at prosjektbeskrivelsene ofte fører til diskusjoner og tvister.
Partene bør derfor bruke tid på å utarbeide detaljerte beskrivelser av arbeidet, slik at man sikrer at forventningene til prosjektet stemmer overens.
For prosjektering, rådgivning og kontroll anbefales spesialiserte NS-standarder:
Disse standardene brukes vanligvis mellom byggherren og rådgiverne i prosjekter basert på utførelsesentreprise, der byggherren har ansvaret for prosjekteringen, eller mellom entreprenøren og rådgiveren i prosjekter basert på totalentreprise, der totalentreprenøren har det overordnede ansvaret for både prosjektering og utførelse.
NS-standardene som er nevnt over, gjelder for landbaserte entrepriser. Det er også utviklet egne standarder for offshore-prosjekter. De viktigste er Norsk fabrikasjonskontrakt (NF) og Norsk totalkontrakt (NTK), som gjelder for:
Husk også at det er vanlig å bruke tilpassede versjoner av disse offshorestandardene, noe som kan påvirke balansen / risikofordelingen mellom partene.
Enten du er engasjert i en utførelsesentreprise (NS 8405 / 8406), er ansvarlig for prosjektering og utførelse i en totalentreprise (NS 8407) eller arbeider som underentreprenør (NS 8415/8416/8417), er kjennskap til regulering av rettigheter og forpliktelser i disse standardene og valg av riktig kontrakt avgjørende for å redusere risikoen for økonomiske tap eller tvister.
På grunn av prinsippet om avtalefrihet mellom profesjonelle parter, er det viktig å utvise ekstra forsiktighet når det inngås avtaler som avviker fra etablerte standarder, eller når standardene ikke brukes i det hele tatt. En systematisk gjennomgang er viktig for å sørge for at avtalen er velbalansert.