Det finnes flere måter å finansiere kjøp av eiendomsselskaper på, men én særlig praktisk metode—som eksplisitt er tillatt etter aksjeloven—er at selskapet som blir kjøpt opp stiller sikkerhet for oppkjøpsfinansieringen. Aksjeloven § 8-10 regulerer dette og stiller strenge krav både til prosessen og til vilkårene for at slik finansiering skal være lovlig.
I dette blogginnlegget ser vi nærmere på hvordan eiendomsinvestorer kan navigere i regelverket, sikre finansiering og strukturere transaksjoner i samsvar med norsk lov. Vi går gjennom de juridiske kravene, unntakene og de praktiske stegene som bidrar til en trygg og lovlig investeringsprosess.
Aksjeloven § 8-10 – Hva sier loven?
Aksjelovens § 8-10 regulerer et målselskaps mulighet til å yte finansiell bistand ved oppkjøp, ved at man kan stille pant i målselskapets eiendeler.
Før lovendringen i 2020 var det forbud mot at selskapet kan yte finansiell bistand ved erverv av aksjer i et annet selskap, men bestemmelsen åpner i dag, under gitte vilkår, for at dette likevel kan gjøres.
Når et selskap A skal kjøpe opp et annet selskap (målselskap), trenger selskapet finansiering for å gjennomføre oppkjøpet. Finansiering kan skaffes med sikkerhet i egne verdier, men en praktisk løsning ved kjøp av eiendomsselskaper er at kjøper kan få sikkerhet/pant i målselskapet sine eiendeler (eiendommen), ved å følge bestemte saksbehandlingsregler i aksjeloven.
SKAL DU INVESTERE I EIENDOM?
Våre advokater innen eiendomsrett hjelper deg gjerne. Ta kontakt i dag.
Hvor stort kan størrelsen på bidraget være?
Av bestemmelsen i aksjeloven følger det at størrelsen på bistanden er begrenset til målselskapets frie egenkapital. Bidraget tar utgangspunkt i sist godkjente årsregnskap, eventuelt en mellombalanse. Dersom en mellombalanse legger til grunn, må denne være registrert i og kunngjort av Regnskapsregisteret.
Krav om forretningsmessige vilkår
Loven oppstiller krav om at den finansielle bistanden skjer på forretningsmessige vilkår. Altså må bistanden være markedsmessig. Dette innebærer i realiteten at kjøper må betale en garantiprovisjon til målselskapet. Størrelsen på denne varierer, men det kan syntes som at det er etablert en slags markedsstandard på 0,5 %. Det er vanlig at garantiprovisjonen betales kvartalsvis, årlig eller i sin helhet når sikkerhetsstillelsen opphører.
Saksbehandlingen, kort forklart:
- Styrets erklæring: Målselskapets styre må bekrefte at sikkerhetsstillelsen er i selskapets interesse.
- Kredittvurdering: Styret må foreta en kredittvurdering av kjøper.
- Generalforsamlingsgodkjenning: Generalforsamlingen i målselskapet må godkjenne styrets vedtak og erklæring.
- Registrering i Foretaksregisteret: Finansielle bistanden må registreres før pant kan stilles som sikkerhet.
Hvilket styre skal godkjenne?
Et spørsmål som ofte oppstår, er om det sittende eller det nye styret skal godkjenne sikkerhetsstillelsen. Både kjøper og selger foretrekker som regel at det påtroppende styret tar denne beslutningen. Dette løses ved at målselskapet før overtakelse tinglyser et tomt pantedokument til fordel for kjøpers långiver (normalt en bank). Dokumentet gir ingen reell sikkerhet før lånet faktisk utbetales. Kjøper utarbeider nødvendig dokumentpakke etter lovens §8-10, og dette sendes til kjøpers långiver (bank) for godkjenning.
Ved overtakelse av aksjene, velges det nye påtroppende styret i målselskapet, som deretter følger saksbehandlingen som gjennomgått over.
Utenlandske kjøpere og EØS-begrensningen
Aksjeloven §8-10 krever at kjøperselskapet er «hjemmehørende i en EØS-stat». Dette kan skape utfordringer for utenlandske investorer, men en vanlig løsning er å opprette en holdingstruktur med et norsk aksjeselskap (AS) som kjøper målselskapet. Dette hindrer ikke at morselskapet utenfor EØS kan stå for finansieringen. Vanligvis skjer låneopptak og avtaler med banken på et høyere nivå i konsernstrukturen enn i kjøperselskapet, noe som er uproblematisk.
Oppsummering om Aksjeloven §8-10
Aksjeloven §8-10 gir muligheter for sikkerhetsstillelse ved oppkjøp, men stiller krav til saksbehandling og forretningsmessige vilkår. En grundig vurdering og riktig strukturering av transaksjonen kan sikre en smidig og lovlig gjennomføring.
Magnus Legal har lang erfaring med å bistå eiendomsselskaper og utviklere med kjøp og salg av eiendom. Våre advokater bistår gjerne med konkrete vurderinger og rådgivning for å sikre en trygg og effektiv finansieringsprosess.
SKAL DU INVESTERE I EIENDOM?
Våre advokater innen eiendomsrett hjelper deg gjerne. Ta kontakt i dag.
