Når du inngår en entreprisekontrakt, er det avgjørende å sikre at alle nødvendige elementer er inkludert for å unngå misforståelser og potensielle konflikter. En godt utformet kontrakt beskytter både entreprenøren og oppdragsgiveren, og legger grunnlaget for et vellykket prosjekt. Det finnes mange standarder man kan bruke, her får du en oversikt over de viktigste elementene som bør være med i en entreprisekontrakt.
Oversikt over hva som må med i en entreprisekontrakt
- Avtalens parter: Det er viktig å tydelig identifisere de to partene som er involvert i kontrakten. Dette inkluderer navn, organisasjonsnummer og adresser for både entreprenøren og oppdragsgiveren, alternativt hovedentreprenøren og underentreprenøren ved underentreprise.
Partenes representanter bør nevnes spesifikt med kontaktinformasjon, så det ikke oppstår uklare situasjoner rundt hvem som for eksempel skal motta et varsel. - Oppdragets omfang: Det bør beskrives i detalj hva som skal utføres som en del av entreprisen – og eventuelt hva som ikke skal utføres. Ofte kan dette enkelt gjøres ved å henvise til en tilbudsforespørsel og et tilbud, eventuelt med møtereferater fra avklaringsmøter/ forhandlingsmøter mellom partene. Her må tilbyder være tydelig på hvilke materialer som skal brukes, hvilke standarder som skal følges og hvilke leveranser som inngår. Skal det være en høy standard på materialleveransen, eller ønsker kunden et rimeligere alternativ ved for eksempel valg av type gulv eller VVS-utstyr.
Det bør beskrives hvem som ordner med byggestrøm og andre kostnader knyttet til rigg og drift, samt i hvilken grad rydding/ renhold skal utføres av entreprenøren. - Kontraktssum: Oppgi total kontraktssum basert på tilbudet som er gitt og akseptert. Dersom kontraktssummen skal være gjenstand for indeksregulering må det angis, og i så fall hvordan en indeksregulering skal skje.
Sørg også for å avklare hvordan eventuelle endringer i prosjektet skal innvirke på prisen. Det er for eksempel vanlig å oppgi timepriser på tilleggsarbeid fra de ulike fagene, og en påslagsprosent ved materialleveranser og bruk av underleverandører. - Endringshåndtering: Prosjekter kan endre seg underveis. Det er derfor viktig å avtale prosessen for endringsmeldinger og tilleggsarbeid. Bestem hvordan kostnader og tidsfrister skal justeres når det blir endringer i leveransen, og etabler en enkel og effektiv måte å godkjenne endringsarbeid på.
- Fremdriftsplan: Når skal prosjektet starte, og når skal det være ferdig? Hvordan skal dette påvirkes av eventuelle ferier og helligdager?
Et klart definert tidsrammevilkår reduserer risikoen for forsinkelser og uenigheter. Det er lurt å inkludere lage en framdriftsplan med milepæler og datoer for deloverleveringer dersom prosjektet er stort eller komplekst.
Dersom det skal betales dagbot ved forsinkelser må dette avtales i kontrakten, om det ikke er beskrevet i tilbudet som kontrakten viser til. Skal dagboten tre i stedet for eventuelle andre krav, eller kan oppdragsgiver kreve annet tap i tillegg til dagbot?
Skal det avholdes formell overtakelsesforretning før prosjektet anses levert? Hvem skal kalle inn til dette?
Hvilken dokumentasjon skal entreprenøren sørge for å levere i forbindelse med prosjektet? Noen ganger har entreprenøren påtatt seg rollen som ansvarlig søker, og er da den som søker om midlertidig brukstillatelse og ferdigattest. Andre ganger skal entreprenøren overlevere samsvarserklæringer til ansvarlig søker.
Dersom entreprenøren skal utarbeide FDV-dokumentasjon bør det også angis – hvilken dokumentasjon skal utarbeides, og hvilket format skal det leveres i (på papir eller i form av en e-post/ minnepenn eller opplasting til «boligmappa»)? Alt slikt er det fint å enes om slik at man har forutberegnelighet rundt avslutning av prosjektet. - Faktureringsplan og fakturainfo: Partene bør ha tenkt igjennom en plan for faktureringen, gjerne i form av delbetalinger/ akontobetalinger løpende gjennom prosjektet. Faktureringsplanen henger ofte sammen med fremdriftsplanen på prosjektet slik at det faktureres løpende i henhold til det som er levert. Men merk at det er avtalefrihet, slik at fremdrift og faktureringsgrad ikke nødvendigvis henger sammen. Her må dere være klar på hva som avtales.
Det bør spesifiseres på hvordan måte og til hvilken (digitale) adresse faktura skal sendes, samt hvor mange dager forfall det skal være på fakturaen. Jo flere forfallsdager, jo mer risiko og likviditetsbelastning overføres på entreprenøren.
Fastsett også hvilke vilkår som gjør at man kan holde tilbake eller justere betalinger dersom dette ikke fremgår av relevant lovverk eller valgt standardavtale. - Garantier og reklamasjoner: For å sikre god kvalitet og trygghet for oppdragsgiver, bør kontrakten oppgi hvilken garanti entreprenøren tilbyr, og hva garantiarbeidet innebærer. Presiser også reklamasjonsfrister – altså hvor lang tid oppdragsgiver har på å melde fra om feil og mangler.
Merk at ved leveranser til forbrukere så finnes det minstefrister her som entreprenøren ikke kan avtale seg bort fra.
Entreprenøren må også være oppmerksom på at konsekvensen av bruk av ordet «garanti» gjerne gir en såkalt «omvendt bevisbyrde» dersom mangler oppstår i garantitiden. - Forsikringer: Avklar hvilke forsikringer entreprenøren og oppdragsgiver skal ha, for eksempel ansvarsforsikring for entreprenøren eller byggforsikring. Tydeliggjør hvem som er ansvarlig for eventuelle skader og uhell, og hvordan disse skal håndteres.
- Ansvarsfordeling og risikohåndtering: Alle byggeprosjekter innebærer risiko. Etabler derfor hvem som skal bære risikoen ved uforutsette hendelser som værskader, grunnforhold eller forsinkelser knyttet til leveranser. Definer hvordan slike situasjoner skal håndteres, og hvilke rettigheter og plikter partene har.
- Konfidensialitet: Hvis prosjektet innebærer sensitiv informasjon om byggeløsninger eller forretningshemmeligheter, kan dere inkludere en bestemmelse om at partene forplikter seg til ikke å dele konfidensielle opplysninger med uvedkommende.
- Heving av kontrakt: Hva skjer hvis en av partene ikke oppfyller sine forpliktelser? Avtal på forhånd under hvilke forhold kontrakten kan heves, og hvilke konsekvenser dette får. Dette gjør det enklere å unngå rettstvister og misforståelser dersom samarbeid blir utfordrende.
- Tvisteløsning: Til sist bør kontrakten angi hvordan uenigheter skal løses. Foretrekker partene forhandling, mekling eller voldgift før man eventuelt går til ordinær domstol? En slik bestemmelse kan gjøre tvister enklere, raskere og rimeligere å løse.
Les også: Velg riktig NS-kontrakt til ditt entrepriseprosjekt
Gode entreprisekontrakter gir gode rammer for et godt samarbeid
En entreprisekontrakt som inkluderer disse punktene, gir både entreprenør og oppdragsgiver en klar ramme for samarbeidet. Tydelige kontrakter bidrar til mindre rom for misforståelser og konflikter, samtidig som det øker sjansen for et vellykket byggeprosjekt.
Les også: 7 typiske fallgruver i en entreprisekontrakt, og hvordan unngå dem
Det er lurt å oppsøke juridisk rådgivning ved behov, spesielt for store og komplekse kontrakter, slik at du er sikker på at dokumentet oppfyller alle krav og dekker alle viktige aspekter av prosjektet så man ikke får noen overraskelser på slutten av eller etter endt prosjekt. Kontakt oss for bistand.
KONTAKT OSS
Behov for juridisk bistand med kontrakter og entreprise? Vi hjelper deg gjerne.
