I september 2025 kom Høyesterett med en dom som kaster nytt lys over kjøpers og selgers ansvar etter avhendingslova. Endringen i 2022 fjernet «som den er»-forbeholdet fra standardkontraktene, og siden den gang har vi ventet på en avklaring fra Høyesterett om hvor langt selgers opplysningsplikt egentlig rekker. Denne dommen gir viktige svar – og den flytter tydelig mer ansvar over på selger.
Kort om bakgrunnen: Lovendringen i 2022
Før 2022 var det vanlig å selge boliger med et «som den er»-forbehold. Det gjorde at selger i mange tilfeller kunne slippe unna ansvar for feil og mangler, med mindre det var snakk om svært alvorlige forhold.
Da loven ble endret i 2022, ble dette forbeholdet fjernet. Lovgiver ville styrke kjøperens stilling og sørge for at selger må være mer åpen om boligens tilstand før salg. Departementet sa det rett ut: Endringen skulle «snu om på situasjonen» slik at selger ikke lenger tjener på å holde tilbake informasjon.
Det betyr at eldre rettspraksis knyttet til «som den er»-forbeholdet ikke lenger gjelder. Nå er det nye spilleregler – og Høyesterett har i årets dom slått fast hvordan de skal forstås.
Saken fra Tromsø – mus, lukt og skjulte feil
Den konkrete saken gjaldt et boligkjøp i Tromsø. Selger opplyste at huset tidligere hadde hatt problemer med mus, men at dette var utbedret. Han opplyste også at deler av arbeidet på huset var utført av ufaglærte.
Kjøperne oppdaget raskt etter overtakelsen at noe ikke stemte. Det luktet vondt i boligen, og undersøkelser viste spor etter mus – ekskrementer, kadavre og gnageskader. En sakkyndig fant dessuten feil ved både kledning og fuktsperre. Kjøperne reklamerte og krevde at dette skulle regnes som mangler.
Hva mente lagmannsretten?
Lagmannsretten ga selgeren medhold. Retten mente at kjøperne burde ha undersøkt nærmere fordi de allerede under visning hadde sett muselort under kjøkkenbenken. Ifølge lagmannsretten utløste dette en skjerpet undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10. Siden kjøperne ikke gjorde det, måtte de selv bære risikoen.
Høyesterett snur – og gir kjøperne medhold
Høyesterett kom til motsatt resultat. Domstolen slo fast at generelle og uspesifikke opplysninger om risiko – som «det har vært mus» eller «ufaglært arbeid er utført» – ikke er nok til å pålegge kjøper en skjerpet undersøkelsesplikt.
Retten understreket at selger fortsatt har hovedansvaret. Dersom selger bare gir generelle opplysninger om mulige feil, kan han ikke skyve risikoen over på kjøper.
Dermed ble lagmannsrettens dom opphevet, og kjøperne vant frem.
Hva betyr dommen for deg som selger – og deg som kjøper?
Denne dommen er den første fra Høyesterett etter lovendringen i 2022, og den sender et klart signal:
- Selger har fått et større ansvar. Du kan ikke nøye deg med å opplyse om «generell risiko». Du må konkretisere og dokumentere forhold du kjenner til.
- Kjøper har fått et sterkere vern. Det er ikke nok at du har fått vage opplysninger. Før du får en skjerpet undersøkelsesplikt, må selger ha gitt deg mer konkrete signaler.
Med Høyesteretts ord innebærer lovendringen «en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør».
Oppsummering
Høyesteretts dom HR-2025-1749-A er en viktig avklaring. Den gjør det tydelig at lovendringen i 2022 faktisk flytter ansvar fra kjøper til selger. Generelle opplysninger om risiko er ikke nok – selger må gi konkrete opplysninger om faktiske forhold.
For deg som selger betyr det at du bør bruke mer tid på å gå gjennom eiendommen før salg og gi presise opplysninger i egenerklæringen. For deg som kjøper betyr det at du kan ha krav på mer enn du kanskje trodde, selv om du har fått vite at «det har vært problemer tidligere».
Har du spørsmål om hvordan dommen kan påvirke ditt boligsalg eller boligkjøp? Ta gjerne kontakt med oss – vi hjelper deg å vurdere både ansvar og risiko.
