Når uforutsette hendelser som pandemi, krig, ekstreme værforhold eller forsyningskrise rammer byggeprosjekter, kan det få store konsekvenser for fremdriften. I slike situasjoner kan en entreprenør ha krav på fristforlengelse etter force-majeure-bestemmelser, men dette krever at du kjenner kontraktsreglene og varsler korrekt. Nedenfor finner du en oversikt av hvordan ulike regelverk håndterer force majeure, og hva du bør passe på for å unngå dagsbøter eller erstatningsansvar.
Ulike regelsett gjelder for ulike byggeprosjekter
Byggenæringen er regulert av forskjellige lovverk og kontraktstandarder, avhengig av hvem som er partene i kontrakten. Er byggherren for eksempel en privatperson, reguleres avtalen ofte av bustadoppføringslova eller håndverkertjenestelova. Mellom profesjonelle aktører er det imidlertid vanlig å benytte de ulike NS-standardene (f.eks. NS 8405/15, NS 8406/16 eller NS 8407/17). Hvis partene ikke har avtalt noe annet, gjelder alminnelig entrepriserett, som gjerne bygger på mange av de samme prinsippene.
Les også: Velg riktig NS-kontrakt for ditt entrepriseprosjekt
NORSK STANDARD KONTRAKTER
Hva er de mest vanlige Norsk Standard kontraktene (NS kontrakter) å benytte seg av i byggeprosjekter? Last ned oversikt.
Når har du krav på fristforlengelse i et byggeprosjekt?
En entreprenør kan ha krav på fristforlengelse hvis fremdriften hindres av force majeure-omstendigheter, eller på grunn av forhold på oppdragsgiverens side. Dette kan for eksempel være at byggherren selv forsinker fremdriften, eller at en underleverandør ikke kan levere i tide.
Eksempler på relevante bestemmelser:
- Håndverkertjenesteloven § 28
- Bustadoppføringslova § 11
- NS 8405/15 (punkt 24.3)
- NS 8406/16 (punkt 20)
- NS 8407/17 (punkt 33.3)
Ifølge bustadoppføringslova, NS 8405/15 og NS 8407/17 må entreprenøren varsle skriftlig “uten ugrunnet opphold”, noe som i praksis betyr å varsle så raskt som mulig (oftest innen 2–4 dager). Etter NS 8406/16 gjelder varslingsfrist “innen rimelig tid”, men du bør likevel handle raskt. Selv der loven ikke krever varsling (som i håndverkertjenesteloven og alminnelig entrepriserett), er det god praksis å informere oppdragsgiveren straks hindringen oppstår.
Varslingsplikt og plikt til å redusere skade i byggeprosjektet
Når du krever fristforlengelse på grunn av force majeure, plikter du samtidig å ta rimelige grep for å begrense eller unngå følgene av hendelsen. Eksempelvis kan det innebære å undersøke alternative leverandører for byggemateriale, hvis din vanlige leverandør er rammet. Dette viser at du aktivt forsøker å overvinne konsekvensene før du ber om formell fristforlengelse.
Les også: Unngå økonomisk tap: Strenge varslingsfrister i NS 8405 og NS 8407
Varsling oppover og nedover i kontraktskjeden
Force majeure-problematikk kan forplante seg gjennom hele kontraktskjeden. Hvis ditt firma er hovedentreprenør, bør du varsle både oppdragsgiver (byggherre) og eventuelle underleverandører dersom du ser at en forsinkelse vil påvirke dem. Får du varsel om forsinkelse fra en underleverandør, skal dette varselet videreformidles “oppover” til byggherre eller hovedentreprenør, og tilsvarende “nedover” dersom du selv mottar varsel fra byggherren. Dette er avgjørende for å sikre ansvarsfritak videre i kjeden.
Les også: Viktige hensyn for back-to-back-klausuler i entreprisekontrakter
Unngå å miste retten til fristforlengelse
Uansett om du benytter standardkontrakter eller lovfestede regler, kan du miste retten til fristforlengelse hvis du ikke varsler i tide. Om du først sender et generelt varsel uten å tidfeste hvor lenge hindringen varer må du så raskt som mulig følge opp med et spesifisert krav om fristforlengelse når du har fått oversikt over forsinkelsens omfang. Hvis du unnlater dette, kan du bli nektet den faktiske forsinkelsesperioden og sitte igjen med en mer begrenset fristforlengelse – eller kanskje ingen i det hele tatt.
Force majeure – Et viktig verktøy i byggenæringen
Force majeure-klausuler fordeler risikoen for uforutsette hindringer mellom kontraktspartene. For at disse reglene skal beskytte deg, må du være klar over kontraktsforpliktelsene dine og følge opp med rask og korrekt varsling. Domstolene vil vurdere både varslingsrutiner og hvilke tiltak entreprenøren har iverksatt for å dempe konsekvensene av hindringen.
Avsluttende tips om force majeure
- Kartlegg gjeldende kontrakt: Sjekk hvilke bestemmelser som gjelder for prosjektet.
- Varsle raskt: Send skriftlig varsel så snart du ser at force majeure-situasjonen vil forsinke prosjektet. Følg opp med spesifikt varsel dersom du ikke hadde full oversikt ved første varsel. Send oppdaterte varsel dersom situasjonen endrer seg.
- Dokumenter alt: Lag oversikt og lagre dokumentasjon over kostnader, tidsbruk og eventuelle alternative løsninger du har vurdert.
- Vær proaktiv: Undersøk muligheter for å redusere forsinkelsen, for eksempel ved å finne nye leverandører eller justere prosjektplanen.
NORSK STANDARD KONTRAKTER
Hva er de mest vanlige Norsk Standard kontraktene (NS kontrakter) å benytte seg av i byggeprosjekter? Last ned oversikt.
Behøver du juridisk bistand for å vurdere fristforlengelseskrav eller skrive varsel? Ta gjerne kontakt med våre entrepriseadvokater for en uforpliktende samtale! Ved å være oppdatert og handle i tide kan du unngå unødvendige konflikter og kostnader – og dermed stå sterkere i møte med uforutsette hendelser.
