Når en del av en eiendom skal leies ut eller gis eksklusiv bruksrett, oppstår det ofte spørsmål om krav til oppmåling og matrikulering. Hovedregelen i Norge er at alle anlegg og tiltak av varig karakter, med en varighet på mer enn 10 år, skal oppmåles og registreres i matrikkelen. Dette sikrer en ryddig og korrekt eiendomsstruktur. Men hva innebærer egentlig matrikuleringsplikten, og finnes det unntak?
Når oppstår matrikuleringsplikt?
I henhold til matrikkelloven § 12 er det krav om matrikulering ved leie av grunn så lenge avtalen varer mer enn 10 år. Dette gjelder for alle typer feste- og leieforhold som gir eksklusiv bruksrett til et grunnareal.
En viktig presisering er at begrepet "festerett" i matrikkelloven har en bredere betydning enn i tomtefesteloven. Det betyr at også leieavtaler som gir eksklusiv bruksrett omfattes av matrikuleringsplikten.
For at slike langvarige avtaler skal kunne tinglyses, må oppmåling og matrikulering gjennomføres i samsvar med tinglysingsloven § 12 a.
Oppmåling og matrikulering innebærer at grensene for arealet fastsettes fysisk i terrenget gjennom en oppmålingsforretning og at den oppmålte eiendommen registreres som egen matrikkelenhet i det offisielle eiendomsregisteret (matrikkelen). Det oppstår med andre ord en «ny» eiendom.
Unntak fra matrikuleringsplikten
Det finnes likevel noen unntak fra hovedregelen, fastsatt i matrikkelforskriften § 30. Disse unntakene gjelder situasjoner hvor verken offentlige eller private hensyn tilsier behov for oppmåling og registrering.
De viktigste unntakene er:
- Leie av ubebygd grunn: Dersom grunnen ikke er bebygd eller skal bebygges, og bruksretten ikke er eksklusiv eller i strid med jordlova § 12, er det ikke krav om matrikulering for å tinglyse avtalen. Det innebærer at så lenge bruksretten ikke er eksklusiv, er det ikke et krav om matrikulering, til tross for at bruksretten varer i mer enn 10 år.
- Små anlegg: Dersom arealet som skal bebygges er mindre enn 8 m², eller hvis avtalegrunnlaget tillater flytting av anlegget uten ulempe for fester, bortfester eller panthaver, er det ikke matrikuleringsplikt.
- Tekniske anlegg: Ledninger for elektrisitet, telekommunikasjon, vann eller avløp over eller under bakken er normalt unntatt fra matrikuleringsplikten, med mindre det oppstår en situasjon hvor bruksretten blir eksklusiv.
Det er verdt å merke seg at eksklusiv bruksrett til deler av en bygning ikke utløser matrikuleringsplikt. I slike tilfeller vil eierseksjonsloven kunne komme til anvendelse.
Tinglysingsmyndigheten kan likevel kreve matrikulering før tinglysing hvis de mener at unntakene ikke er tilstrekkelige i det konkrete tilfellet, jf. matrikkelforskriften § 30 (4).
Hvem kan kreve matrikulering?
Matrikulering av en eiendom kan kreves av ulike parter, avhengig av situasjonen:
- Eiendomseiere kan kreve matrikulering dersom de ønsker å opprette en ny grunneiendom, anleggseiendom eller festegrunn.
- Domstolsavgjørelser kan gi en part rett til å kreve opprettelse av en matrikkelenhet.
- Ekspropriasjon gir den som har overtatt en eiendom rett til å kreve matrikulering, forutsatt at erstatning er utbetalt eller det er gitt samtykke til forhåndstiltredelse.
- Offentlige myndigheter, inkludert staten, fylkeskommuner og kommuner, kan kreve matrikulering for vei- og jernbaneprosjekter eller for å dele opp eiendommer med flere teiger.
- Innløsning av festegrunn gir fester rett til å kreve matrikulering etter tomtefesteloven.
Hvordan gjennomføres matrikulering?
For å kunne kreve matrikulering, må det altså først gjennomføres en oppmålingsforretning som dokumenterer eiendommens grenser og forhold. I praksis er det kommunen som har ansvaret for denne prosessen, og det er som regel kommunens egne landmålere som utfører arbeidet. Oppmålingsforretningen danner grunnlaget for en korrekt og oppdatert registrering i matrikkelen, og sikrer at eiendomsinformasjonen blir juridisk gyldig. Normalt ligger også gjennomføring av registrering og tinglysing hos det offentlige ved kommunene.
Matrikuleringsplikten sikrer en ryddig eiendomsstruktur
Oppmålings- og matrikuleringsplikten spiller en viktig rolle i å sikre en ryddig og oversiktlig eiendomsstruktur i Norge. Hovedregelen er at langvarige avtaler om eksklusiv bruksrett til grunn må matrikuleres, men det finnes unntak for enkelte tilfeller. Ved å forstå disse reglene kan du unngå unødvendige forsinkelser og sikre at eiendomsrettigheter registreres korrekt.
Hos Magnus Legal har vi god erfaring med avtaler om eksklusiv bruksrett til eiendom. Vi bistår også med spørsmål om oppmåling og registrering av eiendommen, og hjelper til gjennom hele prosessen – også i kontakt med det offentlige.