Når du kjøper eller selger eiendom, kan det være lurt å starte med en intensjonsavtale før den endelige kontrakten signeres. Mange tror at intensjonsavtalen bare er en «uforpliktende hensiktserklæring», men virkeligheten er mer kompleks. I denne bloggen ser vi nærmere på hva en intensjonsavtale er, når den kan være bindende, hvilke elementer som bør inngå og hvordan du unngår vanlige fallgruver.
Hva er en intensjonsavtale ved eiendomskjøp?
En intensjonsavtale (også kjent som Letter of Intent) er et dokument der kjøper og selger uttrykker sitt felles mål om å gjennomføre en eiendomshandelsavtale på et senere tidspunkt.
Slike avtaler benyttes når partene har blitt enige om hovedtrekkene, men det gjenstår detaljer – som prisjusteringer, due diligence, finansiering eller regulering.
Intensjonsavtalen gir et rammeverk for videre forhandlinger, som sikrer struktur og forutsigbarhet i prosessen. Samtidig kan deler av avtalen være juridisk bindende, selv om hovedhensikten er å signere en endelig kontrakt senere.
Les også: Utviklingsavtaler og utbyggingsavtaler - effektive og viktige verktøy
Er en intensjonsavtale bindende?
Dette er et spørsmål som ofte dukker opp. I norsk rett er en intensjonsavtale som hovedregel ikke bindende for selve kjøpet, med mindre det spesifikt fremgår av avtalen. Likevel kan enkelte deler være fullt ut bindende, som for eksempel:
- Konfidensialitet: Begge parter forplikter seg til å holde informasjon om forhandlingene hemmelig.
- Eksklusivitet: Selger forplikter seg til å ikke forhandle med andre kjøpere i en gitt periode.
- Forhandlingsplikt: Partene må forhandle i god tro mot en endelig avtale.
- Kostnadsfordeling: Angir hvem som dekker utgifter dersom handelen ikke fullføres.
Kort sagt: En intensjonsavtale kan være delvis bindende, men den forplikter ikke nødvendigvis til selve eiendomsoverdragelsen. Det avgjørende er hva som faktisk står i avtalen og hvordan partene opptrer i etterkant.
Forskjellen på intensjonsavtale og kjøpekontrakt
En kjøpekontrakt er juridisk bindende og endelig, mens en intensjonsavtale fungerer som et forhandlingsgrunnlag. Når alle viktige elementer som pris, tilstand på eiendom og eventuelle forbehold er avklart, kan partene signere den endelige kontrakten. Det er først da handelen er rettslig bindende.
Men vær oppmerksom på at i noen tilfeller kan intensjonsavtalen være så detaljert at domstolene kan vurdere den som bindende, selv om partene trodde det var en foreløpig avtale.
Hva bør en intensjonsavtale inneholde?
En intensjonsavtale bør være kortfattet, men tydelig, og dekke følgende punkter:
- Formål og bakgrunn: Hva avtalen gjelder og hvorfor den inngås.
- Foreløpige vilkår: Prisrammer, betingelser og overordnede prinsipper.
- Due diligence-prosess: Kjøpers rett til å inspisere eiendommen før den endelige avtalen.
- Tidsplan og milepæler: Frister for undersøkelser, kontraktsutkast og signering.
- Eksklusivitet: Eventuelle begrensninger på selgers forhandlinger med andre.
- Konfidensialitet: Hvordan informasjon skal håndteres.
- Kostnadsfordeling: Hvem dekker hvilke utgifter, f.eks. juridiske eller tekniske kostnader.
- Lovvalg og verneting: Hvilket lands rett som skal gjelde (spesielt ved internasjonale forhold).
Ved større transaksjoner, som næringseiendom eller utviklingsprosjekter, bør avtalen alltid skreddersys etter behovene, da standardmaler sjelden dekker alle spesifikasjoner.
Hva skjer hvis en part trekker seg?
Dersom en part trekker seg etter signering av intensjonsavtalen, avhenger konsekvensene av hva som er avtalt i dokumentet.
Er kjøpet ikke bindende, har partene i prinsippet rett til å trekke seg uten videre konsekvenser. Men dersom det foreligger brudd på for eksempel konfidensialitet, eksklusivitet eller forpliktelser til forhandling i god tro, kan den andre parten kreve erstatning for økonomiske tap, som f.eks. advokatutgifter eller andre påløpte kostnader.
Det er derfor viktig å være grundig i gjennomgangen av avtaleteksten og vurdere behovet for juridisk bistand før signering.
Bør man bruke advokat ved inngåelse av intensjonsavtale?
Selv om intensjonsavtalen kan fremstå som en uforpliktende formalitet, kan den inneholde juridisk bindende elementer som kan få store konsekvenser. En erfaren advokat kan:
- Klargjøre hvilke deler av avtalen som skal være bindende.
- Sikre at avtalen ikke tolkes som en endelig kjøpsforpliktelse.
- Tilpasse avtalen til eiendommens type, prosjektets størrelse og de spesifikke behovene til partene.
For profesjonelle eiendomsselskaper er intensjonsavtalen et verktøy for å sikre en smidig og ryddig prosess – ikke noe som bør signeres på impuls.
Intensjonsavtale—et viktig verktøy ved eiendomskjøp
En intensjonsavtale ved eiendomskjøp bør ikke bare betraktes som en formalitet, men som et viktig verktøy for å skape trygghet for begge parter. Den skal tydelig angi hva som er felles målsetting og hva som er bindende. Ved å regulere viktige elementer som konfidensialitet, eksklusivitet og due diligence på en tydelig måte, kan du redusere risikoen for misforståelser og konflikter i fremtiden.
BEHOV FOR BISTAND VED EN EIENDOMSTRANSAKSJON?
Våre eiendomsrettsadvokater hjelper deg gjerne. Kontakt oss i dag.
